Veel appartementsrechteigenaren maken deel uit van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Binnen de VvE hebben de leden rechten en plichten tegenover elkaar en tegenover de VvE. Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. De wetgever beoogt met deze wet, niet alleen het functioneren van Verenigingen van Eigenaars te verbeteren, maar ook tot verduurzaming van het appartementsgebouw over te gaan. Binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet dienen alle betrokken VvE’s aan de nieuwe wettelijke eisen te voldoen.
De gewijzigde wet kent een aantal belangrijke gevolgen.
Minimale jaarlijkse reservering voor de reservefonds
Ondanks dat sinds 1 mei 2008 een verplichting geldt voor het aanhouden van een reservefonds blijkt uit onderzoek dat VvE’s vaak niet over voldoende middelen beschikken om benodigde onderhoud aan de appartementsgebouwen te verrichten. Daarom geldt vanaf 1 januari voor VvE’s van gebouwen een jaarlijkse reservering. Er zijn twee manieren waarop de reservering kan plaatsvinden. Ten eerste kan dit op basis van tenminste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Ten tweede kan dit op basis van een gebouwspecifiek meerjarenonderhoudsplan. Per gebouw is de keuze afhankelijk van de benodigde onderhoud.
Expliciete bevoegdheid om geldleningen aan te gaan
Uit onderzoek blijkt dat er onder VvE’s veel vraag is naar externe financiering om de gebouwen goed te onderhouden en energiebesparende maatregelen te kunnen nemen. Met de invoering van de nieuwe wet is het mogelijk dat VvE’s in het kader van beheer een geldleningsovereenkomst mogen aangaan, tenzij het splitsingsreglement hiervan afwijkt.
Aansprakelijkheid voor geldleningen
Onder de oude omstandigheden stonden banken niet te springen om een geldlening aan een VvE te verstrekken. Wanneer een geldverstrekking plaatsvond, gebeurde dit dikwijls op basis van hoofdelijke aansprakelijkheid. Elk lid van de VvE kon dus individueel op de volledige lening van de bank worden aangesproken. Inzake de aansprakelijkheid voor geldleningen is in de nieuwe wet vastgelegd dat een individueel lid van de VvE nooit voor de gehele geldlening van de VvE aansprakelijk kan worden gesteld. Dit kan enkel voor zijn aandeel in de gemeenschap.
Tevens is bepaald dat de aansprakelijkheid van een individueel lid van de VvE voor de te betalen service- en onderhoudskosten en geldleningen van de VvE, ingeval van verkoop van zijn appartement, overgaat op de nieuwe eigenaar. Tot 1 januari 2018 was bepaald dat deze aansprakelijkheid bij overdracht van het appartement niet direct overging op de verkrijger. De schuldeiser diende hiermee in te stemmen. Gebeurde dat niet, dan bleef de verkoper ook hoofdelijk aansprakelijk.
